土地の分筆、分割について

今回は家を建てる時に親や祖父母などの土地があり、その土地で家を
建てる時の土地の分筆、分割についてエピソードを交えて
書いてみたいと思います。


分筆と分割の違い
分筆＝登記上分けること
分割＝利用上分けること

ざっくりいうとこういうことです。


どちらで土地を分けて家を建てればいいか？
ほとんどの場合は、分割でいいと思います。

何故か！？
分筆して登記をするのに最低20～30万円の費用が発生します。

土地を測量して分けて登記するのってお金がかかるんですよね。

そもそも住宅を建てること自体が出費が嵩むところに
何十万円もさらに出費は痛いです。

引っ越し費用や家具の購入費用なども100万円はかかります。

なのでとりあえず分割で土地を分けて家を建てる。
分けてもらった土地大きさの分だけ固定資産税を
親や祖父母にお渡しをすればいいと思います。



分筆をしなければいけない場合
地目が田などになっている場合は、そもそも家を建てれないので
大きな田を分筆して必要な分だけの土地の地目を宅地に変更してから家を建てる。



そもそも何故に土地を分けないといけないのか！！
家を建てる時には確認申請が必要
こんな土地にこんな家を建てますよって書類。
建蔽率、容積率、接道、道路斜線、北側斜線、隣地斜線などなどをクリアしていることが必要。

提出した書類が建築基準法にあてはまっているかを
確認するには、どこからどこまでが敷地で、どの大きさの土地に
家を建てるのかが分からないと家を建てる許可を出して
いいかどうかが分からない。

そこで土地を分けたのであれば、そこに杭やピンなどを打って
提出した確認申請通りになっていることを示してあげます。

家が完成したら完了検査をうけます。
この完了検査の時に杭やピンをもとに検査をします。
とても大事な杭やピンになります。

余談ですが杭やピンは完了検査時に大事なものになりますが
その杭やピンが隣の敷地に入っていたりしても検査の人には分かりません
あくまで敷地と家の関係が建築基準法にあてはまっているかどうかを
確認するだけです。
本当の敷地の境界については、お隣同士の問題です。


杭やピンは誰が打つ？（分割の場合）
土地を分割して家を建てる場合はほとんど建築会社の人が杭やピンを
打っているのではないでしょうか。
基本的には誰が打ってもいいので家の人が寸法を取って杭やピンを打っても構いません。
確認申請の書類と合っていればいいだけです。
分筆の場合はプロにお任せなので安心です。



土地の名義について
分割の場合はただ家を建てるために分けただけですから名義はそのまま親や祖父母に
しておけばOK。自分の名義にすると親や祖父母の住んでいる土地まで自分の名義になってしまいます。

分筆も基本的には土地の名義はそのままでいいと思います。
名義を変えてしまうと親や祖父母から土地を頂いたことになってしまうので
場合によっては贈与税の対象になります。
今は土地をかりておいて相続の時に名義を変更すればOK
私の住んでいる北陸は地価が安いのこれでいいと思います。


分割の注意点
分割は家を建てるために分けただけなので登記上は一つの土地です。
ほとんどの人は住宅ローンを使うと思いますので抵当権の設定が
今住んでいる親や祖父母の家の土地にまで設定されてしまします。

となると住宅ローンが払えない場合は銀行に親や祖父母の土地まで
持っていかれてしまします。
このようなことを心配されるのであれば土地の名義は親や祖父母でもいい
ので分筆だけしておいた方がいいですね。



さらさらと住宅を建てる時の土地の分筆と分割について書いてみました。
読んでいただいている方のお役に立てれば幸いです。



体験談
私のお客さんが家を建てるため土地の測量図などで敷地を確認して
いたところ現況の敷地と測量図と土地の格好が全然違うのです。
お客さんに確認したところ、とても昔に亡くなった父がお隣方と
敷地の一部を口約束で交換したそうです。
でも登記や測量図上では、お隣のお庭のなかまでお客さん敷地となっていました。
測量図を基に確認申請を提出して建物の完了検査を受けたところ
測量図通り隣の敷地に杭を打ってくださいと言われてしまいました。
お隣さんも渋々了承。お隣さんにしてみれば気持ちの良いものではないですよね。
でも、そのお隣さんの家も10年ほど前に建て替えられた家です。
お隣さんはどのような確認申請図面をだしているのでしょうね。


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